부동산 시장에 혁명을 일으킬 비즈니스 모델로 땅덩어리 넓은 미국에 게임체인저 역할을 목표로 삼고 있는 Opendoor를 분석해볼 거다. 재미있는 비즈니스 모델을 가지고 있는데, 이 기업의 리스크는 무엇이고, 수익률은 어떤지 다룰 거임.
오픈도어 (OPENDOOR)
- 오픈도어 주가 = 31.58 달러 (2021.02.19)
- 2014년 미국에서 설립된 디지털 기반 부동산 서비스 기업
- 단순 부동산 중개 서비스 X > 직접 부동산 구매 후 재판매
- 자체 인공지능 알고리즘 > 부동산 가격 측정 > 시간 & 비용 Down
- 각 분야 전문가들이 뭉친 경영진
- 부동산 토탈케어서비스 > 주택 매매 + 모기지 대출 + 주택 보험 +
- 차마스 선택 > SPAC 방식을 통해 2020년 12월 21일 나스닥 상장
설립된 지 아직 7년이 안된 스타트 기업이다. 구매자와 판매자 모든 역할을 담당하고 있는 독특한 비즈니스 모델을 갖고 있음. 이게 가능한 이유는 오픈도어가 보유한 자체 인공지능 알고리즘 덕분임. 자체적으로 부동산 가격을 측정함. 참고로 인공지능 특성상 정보가 쌓일수록 정확해진다.
Opendoor는 현재 부동산 매매와 관련된 서비스를 제공하고 있다. 모기지 대출, 주택 보험 등 기타 서비스 등을 발전시키며, 수익률과 매출액을 증가시키려 하고 있다.
그리고 스펙을 통해 나스닥 우회 상장했는데, 이때 스펙 합병은 한국 투자자들에게도 유명한 차마스의 주도로 진행이 됐다.
미국 부동산 시장 위험성
미국 부동산 시장 규모는 16조 달러 원화로는 약 2 경이 넘는 미친 규모이다. 전체 음식 시장보다 규모가 큰 시장임. 또한 파생되는 사업들도 엄청 많다. 미국은 인구 중 68%가량이 주택을 소유하고 있는데, 매년 500만 개 가량의 집기 거래되고 있다.
오픈도어 성장성
2014년 설립됐는데, 2019년 기준 전체 매출은 47억 달러를 달성했다. 그리고 총 18,799개의 집을 판매하는 등 폭발적으로 성장하고 있음. 메인 시장은 미국 아리조나 주에 위치한 피닉스라는 곳인데, 피닉스를 포함해 현재 21개의 도시에서 사업을 진행 및 확장하고 있다.
오픈도어 경영진
사진은 오픈도어 경영진 및 각 부서 책임자들이다. Eric, Ian 이 둘이 공동 설립자임. 에릭은 부동산 시장 최강자인 질로우의 자회사인 트룰리아에서 제품 책임자로 있었고, 이안은 스퀘어에서 데이터 사이언스 책임자로 근무했었다. 둘 뿐만 아니라 책임자들을 보면 넷플릭스, 우버, 리프트, 구글, 익스피디어 등에서 일한 사람들이 많이 초빙됨.
백그라운드만 봐도 오픈도어의 방향성을 알 수 있음. 오픈도어가 추구하는 방향은 아마존, 우버, 카바나처럼 디지털 플랫폼을 통해 각 시장에서 시대를 전환하는 업계가 되는 것이다. 현재 큰 아마존도 전체 리테일 시장에 14%, 우버도 운송 시장에서 4% 차지하고 있는데, 시총은 계속 성장하고 있다.
오픈도어는 이것보다 더 거대한 시장인 부동산에서 아마존과 우버와 같은 상징성이 있는 디지털 플랫폼 기업을 꿈꾸고 있다. 계획은 쥰네 멋짐.
오픈도어 비지니스 모델
기본적으로 스마트폰 앱, 혹은 PC를 통해 간단한 방식으로 주택을 매매하는 서비스를 제공한다. 앞에서 언급한 대로 오픈도어는 다른 기존의 부동산 중개서비스가 아닌 구매와 판매 모두를 담당하고 있으며, 이것들은 스스로 한다.
먼저 주택 판매자로부터 주택을 구입하고, 구입한 제품을 간단한 보수와 리모델링 등의 과정을 거친 후 구매자에게 되파는 거임. 이 과정에서 매도자로부터는 서비스 비용으로 주택가의 5%가량, 매수자로부터는 커미션 비용으로 5%가량을 떼 간다. 이게 오픈도어의 주 수익원임.
참고로 미국 부동산 거래 시 가격의 6~10%를 떼 가기 때문에 일상화가 되어있다. 5% 비용은 낮은 편임.
오픈도어 매매과정 타임라인
매매과정을 간략하게 보여주는 표다. First offer sent - Home acquired는 매도자로부터 주택을 사는 과정 (15~45일), Home acquired ~ Home resold (약 90일)는 주택을 산 뒤에 매수자에게 되팔이 하는 과정을 요약해둔 거다.
오픈도어 집 매매는 기존의 부동산 방식에 비해 30%가량 시간이 절약된다고 한다. 오픈도어가 주택 구매 후 간단한 리노베이션과 수리 기간을 걸쳐서 집을 리스트에 올리고, 계약 체결 후 판매까지 걸리는 시간은 약 90일가량이라고 함. 즉 처음부터 판매까지 약 4달이 걸림.
앱으로 원하는 집을 찾으면 어플을 통해서 디지털 키가 나옴.
부동산 중개인 도움 없이 혼자서 집을 구경할 수 있다.
오픈도어 AI 가격 책정 방법 & 수리 비용
15일에서 45일 사이에 주택을 구입한다는데, 오픈도어가 자체 보유한 인공지능 알고리즘 덕분이다. 주택뿐만 아니라 지역의 시장 상황 등 종합적으로 고려되어 가격이 책정된다. 주택 가격을 측정할 때 145억 개 가량의 유니크한 항목들을 꼼꼼하게 분석하고, 방 크기에서부터 건물 재질, 구조, 위치, 기타 옵션들까지 모두 고려한다.
이로써 최대로 정확한 가격이 분석된다. 그리고 시간이 갈수록 더 정교해짐.
주택 구매 후 판매 전에 간단한 수리와 리모델링 비용은 경험과 기술이 축적되면서 여기서 나가는 비용이 대폭 감소되고 있다. 2018년과 비교했을 때 2020년 기준 50% 이상 줄어듬.
오픈도어 기타 수익모델
오픈도어는 단순히 주택 매매뿐만 아니라 Title and Escrow, 모기지 대출, 주택 보험, 품질 보증, 업그레이드, 관리, 이사 서비스 등의 다양한 부가 서비스를 운영한다. 이로써 매출과 수익률을 극대화시키려고 노력 중이다. 주택 구매자가 고려할 걱정과 불편함을 최소화시키면서 수익 또한 증가시키는 좋은 모델임.
Title = 미국에서는 부동산 거래 시 타이틀 회사로부터 주택 타이틀 보험을 발급받아야 주택 소유권을 인정받을 수 있다.
Escrow = 구매자와 판매자가 안전 거래를 할 수 있도록 중개해주는 역할임.
Title & escrow 서비스를 이용하는 사람이 초기에는 5%에 불과했지만, 최근에는 83%가량의 고객이 이 부가 서비스를 이용 중이다.
Opendoor 비지니스 현황 & 계획
미국 21개 도시에서 서비스 중이다. 현재 진출한 시장들에 대해서 점유율은 약 2%가량으로 매우 적은 편이다. 하지만 짧은 미래에 100개가 넘는 도시로 사업을 확장시키고 시장 점유율도 4% 이상으로 끌어올릴 계획이다. 목표 매출은 약 500억 달러로 예상 중임.
현재 미국 주택 시장은 13조 달러 가량으로 매년 500만 개의 주택이 거래되고 있다. 오픈도어가 이 거대한 시장에서 게임 체인저 역할을 하려면 갈 길이 멀다.
오픈도어 (Opendoor) 위험요소
1. 인지도 부족
4. 모기지 금리 변동
5. 낮은 수익률 (마진율)
6. 적자 & 누적 결손금 (약 10억 달러) > 유상 증자 가능성
현재 오픈도어 인지도는 매우 낮다. 미국 내에서 주택 거래 대명사는 여전히 질로우, 레드핀 기업임. 아무리 좋은 비즈니스 모델을 갖고 있어도 사람들이 오픈도어에 주택을 팔거나 사지 않는다면, 의미가 없음. 게다가 주택 시장은 굉장히 보수적이라 우버처럼 단기간에 메이저 업계로 올라가긴 어려움.
최근 미국은 제로 금리를 유지하는 등 주택 금리도 굉장히 낮은 수준을 이어가고 있다. 부동산 시장 특성상 모기지 금리의 변동성은 유심히 봐야 할 문제다.
오픈도어는 신생 업체이고, 아직 체계가 잡히질 않아서인지 현금 흐름도 좋지 않다. 그에 따른 유상증자 가능성도 계속해서 염두해야 함. 사실 스펙을 통해서 우회 상장한 기업들은 대부분 이런 리스크를 가지고 있다.
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