고배당주인 마스턴프리미어 제1호 청약해도 괜찮은지 자세히 살펴보자. 수요예측 결과가 좋아 소개할만한 리츠임.
- 시장: 코스닥
- 청약일: 5월 12일 ~ 13일
- 환불일: 5월 17일
환불기간이 4일이라 대출 활용하기 좋은 조건은 아님.
| 구분 | 배정주식 | 비율 |
| 일반투자자 | 3,558,000주 | 30% |
| 기관투자자 | 8,302,000주 | 70% |
| 계 | 11,860,000주 | 100% |
| 모집금액 | 593억 | |
| 주관사 | 배정수량 | 청약한도 (온라인) | 청약 수수료 (일반) |
| 삼성증권 | 3,558,000주 | 880,000주 | 2,000원 |
마스턴프리미어리츠는 규모가 그리 크지 않다.
마스턴프리미어리츠 수요예측
- 기관경쟁률: 1,170:1
- 의무확약비율: 43.3%
기관경쟁률은 리츠 역대 1위 수준이다. 게다가 의무확약도 엄청나게 높음. 의무확약을 세부적으로 보면 3개월 확약 신청이 가장 많았고 건수 기준으로는 43.2% 수량 기준으로는 43.3%로 거의 비슷하게 나옴. 그만큼 수요예측 참여 기관들이 골고루 신청한것인데 이제는 리츠에 더 주목해야할 시기라고 본다.
마스턴프리미어리츠 뭐하는곳인가?
운용사는 마스턴투자운용이다. 유명한 곳인데 현재까지 누적투자 규모는 약 30조에다가 인상적인 부분은 펀드를 청산 시 평균 수익률이 19.4%이다. 규모가 있는 운용사라서 서울에서도 많은 오피스를 갖고있음. 그런데 빌딩 운영뿐만 아니라 생활형 숙박시설이나 고급 주거시설 개발도 하면서 다양한 사업을 진행한다.
마스턴 리츠는 2020년도에 먼저 상장을 추진했었는데 그때는 철회했다. 그 당시에 안정적인 수익을 추구하는 리츠나 배당주는 찬밥이었던 시장이었으니 말이다. 그런데 지금은 주식이나 코인들이 나락을 가니 다시 리츠가 주목받는 중임.
그리고 이번에는 물류창고 3개를 추가했는데 프랑스에 2개, 인천에 1곳인데 아쉬운 부분은 자산을 직접 소유하지 않고 지분 투자로 간접 소유하는 리츠임. 그래소 프랑스 물류창고는 자리츠 지분을 100% 소유중임. 그리고 오피스와 인천물류 창고는 지분 일부를 투자한 구조인데 리츠 투자의 핵심 부분인 자산을 자세히 살펴보자.
마스턴프리미어리츠 자산
1. 프랑스 물류창고 & 오피스 빌딩
물류창고가 프랑스 노르망디 지역과 남프랑스에 각가 1개씩 있는데 이 창고는 아마존이 임차중이다 아마존과는 저번 달에 임대차 계약을 체결해 총 임대계약 기간은 12년으로 만료는 34년도이다. 장점은 계약 중도해지가 불가능한 조건이 들어감.
그리고 오피스 빌딩을 보면 마스턴리츠가 20년 상장 추진 시 보유했던 자산인데 이 빌딩도 4개사가 현재 임대중이고 공실 없이 100% 가용중이다. 여기도 계약 만료가 28~30년으로 장기간 걱정 없음.
2. 인천 항동 물류센터
여기는 쿠팡이 사용중이다. 작년 4월 계약 체결해 쓰고있는데 계약기간은 5년이고 만료는 26년도인데 여기도 중도해지가 불가능함. 다만 아쉬운점은 임대료가 4년까지는 고정임. 아마 5년차부터 연 1% 상승 조건일텐데 임대료가 장기간 동결되고 이후에도 인상폭이 적어 아쉬움.
마스턴프리미어리츠 배당
리츠 주가를 좌우하는 배당을 보자. 마스턴프리미어리츠는 1년에 두 번 2월, 9월에 배당하는 반기 배당주인데 이번 청약 받고 9월말 기준으로 보유하면 배당금을 챙길 수 있다. 9월에는 약 110원이 예상되고 내년 3월 배당금은 140원이 예상된다.
향후에도 반기마다 약 140원씩 배당을 줄 계획인데 연간 배당수익률은 공모가 5천원 기준으로 5% 후반임. 그런데 2024년 그리고 2027년에는 갑자기 배당 수익률이 급증하는데 이유는 이때 지분을 청산할 계획임. 24년에는 지분 13% 보유한 프랑스 오피스 빌딩 지분을 청산하고 26년에는 지분 26% 인천 물류창고 지분을 청산할것임.
그래서 마스턴프리미어리츠는 청산에 따른 특별 배당수익까지 합쳐 연 6% 배당이라고 강조하는데 지분 청산이 계획대로 되지 않을것도 생각해야함.
마스턴프리미어리츠 돈 넣어도 될까?
최근 상장한 리츠들을 보면 수익률이 대부분 괜찮다. 모든 리츠가 공모가 이상에서 거래중이고 주가가 6천원을 넘긴 종목도 3개나 있음. 그러므로 이번 마스턴프리미어리츠도 상장 후 당분간은 공모가 이하로 주가가 내려가는건 어렵다고 봄.
그래서 상장일 바로 던지는것보다는 관망하는것이 좋다고 본다. 물론 상장일부터 주가가 6천원을 띈다면 바로 매도할거다.
마스턴프리미어제1호를 정리하자면 임차인도 좋고 임대율도 좋은 리츠이다. 다만 직접 자산을 보유하지 않고 배당 수익률이 다른 리츠에 비해 조금 약함. 그래도 수요예측을 보면 최근 기관들이 얼마나 안전자산인지 알 수 있는 대목이다.
댓글