공모주이지만 성격이 살짝 다른 리츠 종목에 대해 알아보자. 리츠는 부동산을 주식으로 소유하는 투자인데 소액으로 양질의 부동산을 쪼개서 투자할 수 메리트가 바로 리츠이다. 다음 주 청약하는 코람코더원리츠가 수요예측 결과를 어제 공시했는데, 청약에 필요한 정보들을 살펴보자.
코람코더원리츠 공모주
다음 주 수요일인 3월 2일과 3일에 청약한다. 작년에 상장한 리츠는 청약기간이 3일이었는데, 이번 리츠는 이틀이라는 점 체크하자. 그래서 환불일은 3월 7일 월요일이 됨. 상장 시장은 코스닥이고 리츠는 공모가가 5천원으로 확정임. 하지만, 청약 시 필요한 증거금은 공모주와 같은 50%만 있으면 된다. 그래서 1주 2,500원의 청약증거금이 나감. 그리고 가장 핵심은 균등배정이 없다. 비례배정 뿐이다.
| 구분 | 배정주식 | 비율 |
| 일반투자자 | 5,850,000주 | 30% |
| 기관투자자 | 13,650,000주 | 70% |
| 계 | 19,500,000주 | 100% |
| 모집금액 | 975억원 | |
이번 리츠는 총 1,950만주를 모집하는데 일반투자자에게는 30% 비중으로 585만주가 배정됨. 참고로 리츠는 일반투자자에게 배정하는 비율을 자유롭게 조절할 수 있는데 대략 일반 투자자에게는 30% 정도 배정하는 리츠가 이상적이라고 볼 수 있음. 그래서 모집금액은 975억원이 된다.
코람코더원리츠 주관사
| 주관사 | 배정수량 | 한도 | 수수료 |
| 하나금융투자 | 2,925,000주 | 1,460,000주 | 2,000원 |
| 삼성증권 | 2,925,000주 | 730,000주 |
물량을 절반씩 나눠서 주관하는데 한도를 보면 알겠지만, 한도가 꽤 큼. 그러니 한도는 신경 쓸 필요없고 두 증권사의 경쟁률을 보면서 청약 ㄱㄱ 청약 수수료도 두곳 모두 2천원 동일함.
코람코더원리츠 경쟁률
수요예측에서 기관경쟁률 795:1에 의무확약 비율은 16.5%였다. 최근 상장한 리츠 종목들과 비교해보면 미래에셋글로벌리츠 다음으로 높고 의무확약은 최근 상장한 신한서부티엔디리츠와 비슷한 수준으로 신청이 들어옴. 즉, 수요예측 결과 기반으로 평가하자면 전체적으로 양호한 수준이다.
의무확약을 세부적으로 보면 건수 기준으로는 15.6%, 수량 기준으로는 16.5%이다. 건수와 수량 차이가 거의 없어 좋아보임. 1개월 확약이 가장 많았고, 그 다음은 3개월이었음.
코람코더원리츠 유통량
| 구분 | 배정주식 | 비율 | 보호예수 | |
| 기존주주 | 20,900,000주 | 51.7% | 6개월 | |
| 공모주주 | 기본 | 19,500,000주 | 48.3% | |
| 의무확약 감안 (16.5%) |
16,282,500주 | 40.3% | ||
| 계 | 40,400,000주 | 100% | ||
총 발행 주식수는 4,040만주이다. 기존주주가 2,090만주를 보유했는데 비율로는 51.7%임. 그래도 보호예수 6개월이 걸려있어 상장일에 유통되는 물량은 공모주주의 주식뿐임. 의무확약을 감안했을 때는 약 1,600만주가 유통될듯. 전체 주식수의 약 40%로 풀릴듯함.
코람코더원리츠 기존주주들을 보면 최대주주가 신한은행에 나머지 주주들도 대부분 은행이나 증권사라서 보호예수가 풀리더라도 기존주주들이 대거 던질 가능성은 크지 않음.
코람코자산신탁
이번 리츠의 운용사는 코람코자산신탁이다. 국내 민간기업 중에서 가장 많은 리츠를 운영중인 곳이다. 43개 리츠를 운용하면서 규모는 14.3조원에 달함. 국내리츠 시장의 약 26%를 코람코가 먹음. 코람코는 서울의 주요 오피스 중심으로 리츠를 운용중인데 광화문 근처에 있는 그랑서울이나 영등포 타음스퀘어 등도 코람코에서 리츠로 운용중인데,
코람코의 전체 리츠 자산 중 오피스가 약 60%를 차지하고 있다. 코람코는 지금까지 운용하는 리츠 중에서 2개 리츠를 상장시켰는데, 바로 코람코에너지리츠와 이리츠코크랩이다. 주가를 보면 2월 24일 기준으로 코람코에너지리츠가 6,540원 / 이리츠코크랩은 5,960원이다.
두 리츠가 모두 공모가는 5천원이었는데 이보다 주가가 어느 정도 상승해서 거래중임. 그러므로 이번에 상장하는 코람코더원리츠도 장기간 보유한다면, 두 리츠와 같은 상승세는 기대해볼 수 있음. 다만, 상장일에 리츠를 매도한다면 큰 메리트가 없을 수 있다.
코람코더원리츠 언제 팔까?
작년에 상장한 리츠들의 증거금을 보면 인기 리츠들은 10조원 이상의 증거금이 들어왔는데 이번 코람코리츠도 증거금은 꽤 많을것으로 예상됨. 같은 일정으로 청약하는 대명에너지의 수요예측 결과가 변수로 작용하겠지만, 코람코리츠 자체만으로도 충분히 흥행한다고 봄. 그리고 상장일 성적을 보면 SK리츠를 제외하고 대부분 5천원 중반에서 주가가 형성됐는데, 신한서부티엔디리츠는 오히려 주가가 공모가 이하로 떨어져버림. 아무튼 리츠도 상장일에 미끄러질 수 있다는 점은 알아두자.
24일 기준 대부분의 리츠가 상장일 주가와 갭이 크지 않았음. SK리츠는 여전히 6천원 이상에서 거래중이고, 미래에셋글로벌리츠는 그래도상장일보다 약 300원 정도 주가가 상승해서 5,700원에 거래중이다. 반면 신한서부리츠는 여전히 공모가 아래임.
코람코더원리츠 자산
사실 리츠는 어던 부동산으로 얼마나 임대료를 받느냐가 핵심이다. 이번 코람코더원리츠는 자산을 1개만 보유중인데 바로 여의도에 있는 하나금융투자 빌딩이다. 국회의사당 맞은 편에 위치하고 있어 자주 눈에 띔. 자산이 하나뿐이지만, 서울의 핵심 지역에 위치한 빌딩이 자산인 리츠이다.
이렇게 입지가 좋은 빌딩은 좋은 기업들이 대부분 사무실로 임차하는데 먼저 하나금융투자는 빌딩의 약 56%를 임대로 사용중이고, 이외에 한국3M과 인텔코리아가 26% 정도 공간을 임대해서 쓰고 있음. 임차인들이 탄탄한 기업들이다. 현재 이 빌딩은 공실률이 1%로 굉장히 낮은 수준이다. 여의도 평균 공실률은 5% 정도이고, 서울 평균 공실률은 약 4%인걸 감안하면 인기 있는 빌딩이라는 걸 알 수 있음.
코람코더원리츠 배당금
국내 2번째로 분기배당을 한다고 제안함. 1호 분기 배당리츠는 작년에 상장한 SK리츠였음. 배당주 투자를 한다면 알겠지만, 배당 수익률이 같다면 분기 배당주가 더 유리함. 그만큼 배당금을 자주 챙길 수 있어 복리로 수익을 굴릴 수 있기 때문이다. 특히 이번 코람코더원리츠는 배당을 분기말이 아닌 2월, 5월 이런 식으로 배당하겠다는건데 드디어 한국에서도 미국 배당주처럼 월별로 배당금을 받을 수 있는 구조가 등장함.
현재 국내 모든 배당주들은 3월, 6월 이렇게 분기말 배당을 해서 대부분 배당금이 비슷한 시기에 들어오는데 이번 코람코리츠는 국내 분기 배당주들보다 1달이나 일찍 받을 수 있어 배당금을 생활비로 쓰는 사람들에게 훨씬 유용하다. 그리고 투자설명서의 예상 배당금을 주식수로 나누면 아래와 같은데
| 배당 기준일 | 예상 배당금 | 수익률 (공모가 기준) |
| 22년 5월 31일 | 84원 | 1.7% |
| 22년 8월 31일 | 60원 | 1.2% |
| 22년 11월 30일 | 85원 | 1.7% |
| 23년 2월 28일 | 83원 | 1.7% |
| 계 | 312원 | 6.2% |
향후 1년 동안 분기마다 평균 80원 정도 배당금이 들어온다. 그래서 1년 보유한다면 약 310원 정도 배당금을 받으면서 공모가 5천원 기준으로 배당 수익률은 6.2%가 기대됨. 그래서 국내 주요 분기 배당주들과 비교해봤더니 21년 배당금을 기준으로 22년 배당금을 예상해봤는데 삼성전자는 22년도 특별 배당금이 나오지 않으면 올해도 361원씩 배당하면서 연간 1,445원을 받을 것 같고,
현 주가 기준 2% 배당 수익률이다. 그리고 싸용C&E는 5.8% 포스코는 5.4% 효성ITX는 4.5%가 예상됨. 작년 하반기부터 분기 배당을 시작한 SK텔레콤은 올해 분기별로 803원씩 배당금 지급을 예상해봄. 그럼 연간 3,300원 정도 받으면서 현 주가 기준 배당 수익률은 6.1%이다. 국내 주요 분기 배당주들을 보면 배당 수익률은 5%정도 되는데 코람코더원리츠가 예상대로 지급한다면 수익률이 6.2%라서 비교해봐도 나쁘지 않음.
리츠 리스크
금리 인상이 가장 무섭다. 현재 금리가 미친듯이 오르고 있는데 리츠는 보유 자산을 담보로 대출받고 나머지 자금을 공모해서 자산으로 소유하는 구조인데 이번 코람코리츠도 하나금융투자 빌딩으로 2,920억원의 담보 대출이 있음. 현재 연 2.55% 정도로 사용중인데 지금은 이렇게 저금리로 받았지만, 향후 대출 만기가 오면 이자율이 쎄지면서 배당금이 줄어들 수 있음.
그나마 코람코더원리츠는 대출 만기가 아직 많이 남은것이 장점임. 2025년 11월이 만기이니 당분간 이자율 인상 리스크로 주가가 민감하게 반응하지 않을거라고 본다.
그리고 다른 리스크는 바로 임차인들이 계약 만료 후 사무실 이전하면 공실이 대폭 늘어나는 점이다. 하나금융투자가 이전하지는 않을 것 같지만 주요 임차인인 한국3M과 인텔코리아는 2023년도 게약 만료이다. 충분히 다른곳으로 갈 가능성이 있음. 코람코더원리츠에 장기투자할 생각이라면 이 부분을 유심히 보자. 이사를 가더라도 빠르게 공실을 채울것인지 살펴봐야함.
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