신한서부티엔디리츠 청약 위험성 넣어도 괜찮을까

신한서부티엔리디츠는 기관 수요예측을 저번주에 했기 때문에 오늘 결과가 공시됨. 청약을 위해 하나씩 살펴보자.

신한서부티엔리츠 청약

청약일은 11월 24일~26일 수요일부터다. 환불일은 다음주 화요일 11월 30일, 상장 시장은 코스피에 공모가는 리츠라 5천원이다. 그리고 증거금은 50%만 있으면 됨. 1주 청약에 2,500원이다. 

 

 

구분	배정주식	비율
일반	8,000,000주	29.7%
기관	18,977,842주	70.3%
계	26,977,842주	100%
모집금액	1,349억원

 

 

모집수량은 약 2,698만주인데 이번주 청약하는 미래에셋글로벌리츠의 약 2배를 모집함. 그래서 모집 금액은 1,349억원이고 일반에게는 약 30% 비중으로 800만주를 배정했다.

 

 

주관사	배정수량	일반 청약한도	청약 수수료
한국투자증권	4,000,000주	650,000주	2,000원
신한금융투자	2,000,000주	650,000주	-
하나금융투자	2,000,000주	1,000,000주	2,000원

 

 

주관사는 3곳인데 한투가 메인이고 신한과 하나금융이 서브이다. 신한서부티엔디리츠는 100% 비례배정이라 균등이 없으니 원하는 수량으로 경쟁률을 고려하면서 3개 증권사 중 한곳을 골라 청약하면 됨.

상장일 기대 수익

	일반경쟁률	증거금	상장일
			시초가	고가	종가
디앤디리츠	36 : 1	3.2조원	5,390	5,400	5,290
SK리츠	552 : 1	38.5조원	5,340	6,380	5,780
NH올원리츠	453 : 1	21.3조원	5,490	5,540	5,370

 

 

지금까지 올해 상장했던 리츠는 위와같이 세 종목인데 SK리츠를 제외하면 디앤디플랫폼리츠는 상장일에 약 300~400원 정도의 수익이 나왔고, NH올원리츠는 약 5백원 정도의 수익이 나왔다. 그래서 서부티엔디리츠도 상장일에 매도하는 단기투자 목적이라면 주당 약 300~500원 정도가 기대수익이라고 봄.

신한서부티엔디리츠는 헷징용도?

구분	배정주식	비율
기존주주	28,978,042주	51.8%
공모주주	26,977,842주	48.2%
계	55,955,884주	100%

 

거의 기존주주의 물량만큼 이번 상장을 통해서 공모를한다. 기존주주를 보면 서부티엔디라는 대사가 대부분의 주식을 보유해 최대주주로 있는데 이 리츠가 보유한 자산들은 원래 서부티엔디라는 회사가 부동산을 개발하고 운영하고 있던 자산이다. 그걸 본인들이 최대주주로 하고 리츠를 설립한것임.

즉, 본인들이 보유하던 자산을 리츠를 만들어서 매각하고 임대료를 나눠 먹는 구도임. 자산 가치가 지속적으로 상승하고 또 임대료도 매년 걱정없이 들어온다면 굳이 독점하면 되지 다른 사람들에게 나눠 줄 필요가 없다고 생각하는데 서부티엔디 입장에서는 보유하고 있던 자산의 임대 리스크를 리츠라는 방식으로 헷징하는 느낌이 들어서 좋아 보이지 않음.

 

신한서부티엔디리츠 청약 넣을만한가?

기관 수요예측 결과르 보면 기관 경잴류은 565:1, 의무확약은 15.3%가 나옴. 오늘부터 청약 시작한 미래에셋글로벌리츠 보다 좋지 못한 결과인데 올해 IPO 리츠들과 비교해보자.

 

 

	디앤디 플랫폼리츠	SK리츠	NH올원리츠	미래에셋 글로벌리츠	신한서부 티엔디리츠
기관 모집금액	875억원	1,628억원	935억원	451억원	949억원
기관 경쟁률	245 : 1	452:1	628:1	1020:1	565:1
의무확약	28.3%	23.7%	17.1%	17.3%	15.3%

 

 

올해는 신한서부티엔디리츠 까지 총 5종목이 IPO를 했는데, 신한서부티엔디리츠는 기관 모집금액이 949억원으로 디앤디플랫폼리츠, NH올원리츠와 비슷한 규모였음. 그리고 기관 경쟁률을 무난해 보이는데 의무확약 비율은 올해 리츠 종목 중에서 가장 낮다. 그래도 의후뫅약이 너무 낮지는 않아 전체적으로는 평범한 결과라고 봄. 

신한서부티엔디리츠 보유 자산

두가지 자산이 있다. 인천에 위치한 스퀘어원 이라는 상업시설과 용산에 있는 드래곤시티 호텔 중 일부를 보유하게 되는데 두 시설 모두 서부티엔디가 보유한 자산을 리츠에 매각하게 됨. 세부적으로 보면 인천 스퀘어원은 리츠가 직접 매입을 했고,

용산 호텔은 리츠의 공모 자금을 활용해서 자 리츠가 12월에 매입할 예정임. 그래서 간접으로 지배하게 되는 구조인데 하나씩 살펴보자.

먼저 인천 스퀘어원인데 투자설명서 내용을 간략하게 풀어봄. 이 자산은 1호선 동춘역 인근에 위치하고 있다고 하는데, 지하 3층부터 지상 5층 짜리 상업시설이다. 2013년도에 준공이 되었고, 지도를 찾아보니 동춘역 주변으로 거주지역이 꽤 많다. 뒤쪽은 전부 아파트이고 송도와도 가까움.

그래서 유동인구가 꽤 많은 지역에 위치한 상업시설이라고 생각됨. 스퀘어원의 연도별 매출을 보면 매년 조금씩 축소되고 있다가 코로나 영향으로 조금 더 빠르게 매출이 축소되고 있는데 18년도 매출이 352억원이었는데, 20년도 300억원까지 하락함.

그리고 올해도 20년과 비슷한 수준으로 예상이 되는데 그래서 코로나 영향도 받았겠지만, 그 이전부터 매출은 조금씩 하락하고 있었던 것으로 보임. 이 시설은 지하 1층이 홈플러스가 들어와 있고, 지상층은 CGV를 포함해서 각종 임대매장들이 들어와 있는데, 그래서 임대인은 홈플러스와 지상층의 상업시설로 구분이 됨.

지상층의 상업시설은 서부티엔디가 통으로 임대하고 다시 재임대를 주는 방식으로 계약이 되어 있음. 그리고 좋은 점이 있다. 조금 전에 매출이 조금씩 하락하고 있다고 했는데, 임대료는 고정 금액으로 받는 것으로 계약이 되어 있는데, 먼저 지상층을 통으로 임대한 서부티엔디와의 계약조건을 보면 계약기간은 8년이고,

연 임대료로 135억원을 월납으로 지급하고 매년 물가지수를 연동해서 임대료를 상승하는 계약 구조로 되어있음. 괜찮은 계약 조건으로 보임. 그리고 지하 층에 있는 홈플러스와는 따로 임대계약이 체결되어 있는데 홈플러스와의 계약기간은 2033년 까지이다.

현재 기준으로 잔여 임대기간이 12년 남았다. 그리고 연 35억원의 임대료를 선납을 하고 이 임대료 또한 물가지수와 연동해서 매년 인상할 수 있는 조건이다. 하지만, 홈플러스와의 계약에는 리스크가 있는데 그건 뒤에서 알아보자.

 

 

두번째 자산은 용산에 있는 서울 드래곤시티 호텔이다. 용샨역 뒤에 있는 호텔인데 규모가 상당함. 이 호텔은 크게 건물이 3동 있다. 그 중에 해당리츠는 A동을 매수하는 것인데 A동은 그랜드머큐어 브랜드를 사용하는 호텔이다.

A동은 레지던스 호텔인데 장기투숙이 가능한 호텔임. 오피스텔과 비슷한 곳이라 보면 되는데 객실 안에 부엌도 있고, 간단하게 취사가 가능한 곳임. 그래서 전체 객실수의 약 30%는 장기투숙 고객이라고 하는데 외국계 회사나 대사관 등에서 근무하기 위해 한국으로 파견나온 해외 주재원들에게 이런 객실을 잡아주는 경우가 많다.

그리고 그랜드머큐어는 객실 가동률이 괜찮은데 코로나로 비즈니스 수요와 거의 사라졌기에 서울의 호텔들을 대부분 좋지 않은 상황이다. 그래도 A동은 약 60%의 객실 가동률을 보여주고 있다는데 객실 가동률이란 예를 들어 총 100개의 객실이 있다고 치면 매일 60객실은 손님이 쓰고 있다고 보면 됨.

하지만 드래곤시티 호텔은 객실수가 너무 많은데 무려 1,700실이나 된다. 이를 매일 채운다느 것은 코로나가 아니더라도 쉽지 않음. 그러다 보니 호텔을 운영해서 흑자보기에는 쉽지 않음.

그나마 19년도에는 적자폭을 32억원까지 줄였지만 코로나로 올해 상반기에만 적자는 또 100억원이 나옴. 개장 이후 흑자전환이 한번도 없었다. 그나마 다행인 점은 임대료가 매출 연동이기는 하지만, 최소보장 임대료가 있다는 것인데 매입가액의 5.9%를 보장을 해주고, 그 이후에 매출이 잘 나온다면 조금 더 임대료를 올려주는 계약 조건이다.

그러므로 호텔 자체적으로 흑자를 기록하지 못하더라도 최소한의 임대 수익은 확보되는 조건임.

신한서부티엔디리츠 리스크

2가지 자산을 기반으로 신한서부티엔디리츠는 내년부터 반기 공모가 5,000원 기준의 약 3.1% 정도의 배당 수익률은 가능하다는데, 그럼 이 수익률이 축소될 수 있는 리스크를 살펴보자.

먼저 금리 인상이다. 모든 리츠들의 공통적인 리스크인데 이 종목 역시 향후 금리가 인상된다면 배당 수익률은 약 0.5%정도 축소될 수 있다라고 이야기하고 있음. 현재 상장되어 있는 국내 자산을 소유한 모든 리츠는 해당되는 리스크라고 생각하기에 위험해 보이지는 않음.

하지만 문제는 홈플러스와의 계약 조건인데 기간이 아직 12년 남았지만 홈플러스가 계약 해지를 할 수 있다는 점이다. 잔여 임대 기간이 남아 있는 상태에서 일방적인 계약해지가 되면 선납 임대료 10%를 보전하면 된다고 하는데 아까 선납 임대료가 35억원, 현재는 약 39억원으로 홈플러스 입장에서는 장사가 잘 안된다면 3억 9천을 물어주고 매장을 접을 수도 있음.

안그래도 홈플러스는 매장수를 점점 축소중인데 만약 홈플러스와의 계약이 해지되고 그 공간을 빠르게 임대인을 구하지 못한다면 배당 수익률이 2%가 하락함. 상당히 위험한 이슈인데 그러므로 이 부분은 해당 종목을 장기로 투자할 사람은 가장 중요하게 챙겨야 될 부분이다.