오늘부터 청약을 시작한 NH올원리츠에 대해 청약 넣을만한 종목인지 알아보자. 정식 회사 명칭은 NH올원위탁관리부동산투자회사 인데 전자공시시스템에서 NH올원 리츠로 검색하먼 투자 설명서를 찾을 수가 없다. 그러므로 정식 명칭으로 검색해야 열람 가능함.
NH올원리츠 청약
| 청약일 | 11월 3일 ~ 5일 |
| 환불일 | 11월 9일 |
| 시장 | 코스피 |
| 공모가 | 5,000원 (청약 증거금 50%) |
청약 기간은 오늘부터 5일까지 총 3일인데 환불일은 다음주 화요일임. 그리고 SM상선과 청약 일정이 중복되었다. 상장하는 시장은 코스피이고 리츠 종목은 공모가가 5천원으로 고정임. 다만 청약증거금은 50%만 있으면 되니 1주 청약하는데 2,500원이 든다.
| 구분 | 배정주식 | 비율 |
| 일반투자자 | 9,400,000주 | 33.5% |
| 기관투자자 | 18,700,000주 | 66.5% |
| 계 | 28,100,000주 | 100% |
| 모집금액 | 1,405억 원 | |
NH올원 리츠는 총 2,810만주를 모집하는데 일반에게는 940만주 배정함. 비중은 33.5%인데 개인적으로 일반투자자에게 35% 이하로 배정하는 리츠를 긍정적으로 보고 있음. 지난번 SK리츠는 30% 비율로 배정했었음. 아무튼 모집금액은 1,405억 원이다. 그리고 기존 주식수가 1,410만주 있는데 이번 공모로 4,220만주가 된다.
공모 규모가 기존 주식수의 약 2배임. 그리고 기존주주들을 보니 확실한 최대주주가 없음. 지난번 SK리츠는 SK그룹이 지분을 약 절반 보유하면서 확고한 최대주주였지만, NH올원리츠는 다들 비슷한 수준으로 지분을 보유하고 있다. 그러므로 수익을 배당받기 위해 모인 부동산 펀드 같은 개념이라고 보면 됨.
NH올원리츠 주관사
| 주관사 | 배정수량 | 청약한도 | 수수료 |
| 한국투자증권 | 3,400,000주 | 1,700,000주 | 2,000원 |
| NH투자증권 | 3,000,000주 | 3,000,000주 | - |
| 대신증권 | 3,000,000주 | 1,500,000주 | 2,000원 |
그리고 리츠는 균등 배정이 없는데 100% 비례 배정이다. 그래서 청약 한도가 엄청남. 한국투자증권, NH투자증권, 대신증권 3개 증권사가 주관하는데 각 증권사 경쟁률을 보고 낮은 증권사로 청약 넣으면 된다. 이제 수요예측 결과에 대해 살펴보자.
NH올원리츠 수요예측
기관 경쟁률 = 628 : 1
의무보유확약비율 = 17.1%
무난한 결과로 보이는데 리츠 종목들과 비교하면서 판단해보자.
| 디앤디리츠 | SK리츠 | NH올원리츠 | |
| 기관 모집금액 | 875억 원 | 1,628억 원 | 935억 원 |
| 기관 경쟁률 | 245 : 1 | 452 : 1 | 628 : 1 |
| 의무확약 | 28.3% | 23.7% | 17.1% |
표는 올해 상장한 리츠 종목들인데 NH올원 리츠는 기관에게 배정된 수량의 모집금액 935억 원이었다. 디앤디플랫폼 리츠와 비슷한 규모인데 모집 규모가 큰 편은 아니다. SK리츠와 비교해보면 기관 경쟁률은 NH리츠가 조금 더 높고 의무확약은 약간 낮은데 디앤디플랫폼 리츠와 비교해도 마찬가지다.
그러므로 NH리츠의 수요예측 결과를 보면 배정은 받고 싶은데 의무확약은 조금 부담스러운 결과라고 이해됨. 이제 올해 상장한 리츠들의 일반 경쟁률을 보자. 디앤디플랫폼 리츠는 일반 경쟁률이 36 : 1이었는데 그다지 높지 않음. 다만 9월에 상장한 SK리츠는 인기가 상당했음. 일반 경쟁률이 552 : 1이 나오면서 1주를 배정받기 위해서는 약 140만원의 증거금이 필요했었다. SK그룹의 계열사 리츠였기에 이목도 쏠렸고 또 국내 유일한 분기배당 리츠라 많은 사람들이 참여했음.
NH올원리츠 자산
리츠 종목은 어떤 자산을 보유했느냐가 핵심인데 임차인들에게 받은 임대금을 배당하는 구조이기 때문임. NH올원 리츠는 빌딩 3개와 물류센터 한 곳을 보유하고 있는데 하나씩 살펴보자. 보유자산 중 핵심은 서현역에 있는 분당스퀘어이다.빌딩 아래에 있는 AK플라자를 제외한 나머지 사무공간이 올원리츠가 소유한 빌딩임.
주요 임차인은 네이버 자회사인 라인플러스이고 '애니팡'이라는 게임을 서비스하는 선데이토즈도 있다. 현재 공실은 없는 상태이고, 자녀 임대차 기간이 5년으로써 캐시카우 역할을 하는 빌딩이다.
그리고 두 번째 빌딩은 서울 당산역에 있는 에이원타워인데 이 빌딩은 현재 삼성생명 그리고 삼성생명의 자회사가 임차해서 사용하고 있다. 공실이 조금 있지만 삼성생명이 임차해서 사용하고 있으니 안정적으로 임대를 주고 있는 빌딩이라고 생각함.
세 번째 빌딩은 수원 인계에 있는 에이원타워인데 먼저 언급한 빌딩들 보다는 조금 가치가 떨어지는 빌딩이다. 20년도 초에 이 빌딩을 매입하고 그래도 공실을 많이 해소했다는데 현재 삼성생명을 포함해서 농협은행과 정부 부처가 들어와 있음.
그리고 마지막으로 이천 물류센터인데 작년에 직접 건설한 곳이다. 이 물류센터는 현재 2개 회사가 임차해서 사용하고 있음. 그리고 위에서 소개한 모든 자산을 NH올원 리츠가 직접 소유하고 있는 구조는 아님. 분당스퀘어는 직접 소유중이고 당산과 수원에 있는 에이원타워는 3호 리츠가 그리고 물류센터는 5호 리츠가 보유중임.
NH올원리츠는 3호와 5호 리츠 주식을 100% 보유하고 있어 지분을 통한 간접 지배라고 보면 된다. 그래서 이들 자회사 리츠들에게 배당을 받는 구조임.
NH올원 리츠는 이같은 자산으로 공모가 5,000원 기준에 평균 7% 고배당을 준다고 하는데 정말 7%를 줄 수 있는지에 대해 알아보자.
NH올원리츠 배당금
투자설명서를 보면 향후 손익을 추정해놓음. 반기 배당으로 6월과 12월이 기준일이고 배당금은 3월과 9월에 지급하는데 자료를 보면 내년부터 반기 기준 약 54억 원 정도의 본격적인 이익이 나온다고 추정하고 있다. 그래서 내년 추정이익을 기반으로 계산해봄.
| 장기차입금 | 22년 상반기 | 22년 하반기 | 계 |
| 순이익 (예상) | 54.4억 원 | 54.6억 원 | |
| 주식수 | 42,200,000주 | ||
| 배당금 | 129원 | 129원 | 258원 |
| 공모가 기준 이익률 | 2.6% | 2.6% | 5.2% |
내년 상반기 순이익은 54.4억 원이고 하반기는 54.6억 원으로 큰 차이는 없다. 이를 주식수에 나누면 상 하반기 각각 129원의 주당 배당금이 나오는데 그럼 공모가 5,000원 기준 129원의 수익률은 2.6%이다. 상 하반기를 합쳐보면 연 5.2% 수익률임. 그러므로 향후 7%대에 수익률이 나올 수도 있겠지만, 당장은 나오지 않음.
| 장기차입금 | NH올원리츠 | NH3호리츠 | NH5호리츠 |
| 대출금액 | 1,180억 원 | 1,080억 원 | 602억 원 |
| 이자율 | 3% | 2.9% | 2.7% |
| 만기 | 3년 | 5년 | 3년 |
또한 리츠 종목의 가장 큰 불안요소는 금리인상인데 보유자산을 기반으로 레버리지를 적극적으로 활용해서 투자를 하고 있기 때문임. NH올원리츠도 현재 약 3천억원 정도를 3~5년 대출받고 있는데 지금은 이자율이 괜찮지만 앞으로 기준 금리가 올라가면 만기 연장할 때 이자율이 높아진다.
그럼 이자비용으로 인해 배당금이 적어질 수 있는데 향후 한국도 금리인상을 적어도 2번은 더 할거라고 예상하고 있음. 이런 부분을 염두하고 투자하도록 하자. 이제 최근 상장한 리츠 종목들을 살펴보자.
리츠 주가들
가장 최근 상장한 SK리츠부터 보면 주식회사 SK가 최대주주라 SK계열사이다. 그래서 NH올원리츠와 주주구성 차이가 있고 또 이 종목은 분기배당을 하는 종목이라 상장 이후에도 주가가 괜찮음. 9월 초 상장했는데 현재 6,000원 이상에서 주가가 형성됨.
그리고 SK리츠 이전에 디앤디플랫폼 리츠가 상장 했었는데 일봉차트를 보면 디앤디리츠도 공모가격 이상에서 주가가 형성돼어 나쁘지 않은데 주가는 5,200원 ~ 5,500원 사이로 형셩되어 있어 큰 변동은 없었다.
| SK리츠 | 디앤디플랫폼리츠 | |||
| 주가 | 공모가대비 | 주가 | 공모가대비 | |
| 시초가 | 5,340원 | +7% | 5,390원 | +8% |
| 고가 | 6,380원 | +28% | 5,400원 | +8% |
| 종가 | 5,780원 | +16% | 5,290원 | +6% |
그래서 올해 상장한 두 리츠를 살펴보면 시초가는 약 7~8% 수익이고, 고가 기준으로는 SK 리츠는 28%까지 상승이 나왔다. 그리고 종가는 SK리츠가 16%, 디앤디리치는 6% 수익이었는데 둘 다 상장일 주가는 공모가 이상에서만 움직여 손해를 주지 않았음.
그리고 농협이 관여한 리츠 중 상장된 리츠가 있는데 바로 NH프라임 리츠이다. 19년 12월에 상장했는데 월봉차트를 보면 상장 초기에는 좋았는데 그 이후에 공모가를 깨고 4,100원까지 떨어졌다가 현재는 공모가 근처까지 온 상황이다. 주가 움직임이 썩 좋아보이지는 않음.
NH올원리츠 청약 넣을만 할까?
그러므로 NH올원리츠 청약에 대해 개인적인 의견으로는 일단 같은 일정으로 청약하게 될 SM상선의 수요예측 결과가 나쁘다면 차선책으로 생각해볼만한 종목이라고 본다. 그리고 경쟁률이 낮다면 들어갈만하다고 봄. 다만 이 종목을 배당 목적으로 투자한다면 좀 아니라고 봄. 금리 인상 이슈가 있고 또 연 5% 정도 배당금을 주는 종목은 많다.
댓글