리파인은 원래 지난달 청약 예정이었지만 10월로 밀림. 그리고 이 종목은 한국 증시에 상장되어있는 5천 개가 넘는 종목 중에서 유사한 사업이 없는 독특한 사업 아이템을 가지고 있다. 리파인의 비즈니스부터 간단히 파악 후 청약 정보에 대해 살펴보자.
리파인 사업
매출 유형을 보면 전세대출 서비스로 약 90% 매출이 발생하는 회사이다. 전세대출 권리조사료가 약 86%로 대부분을 차지하는데 권리조사료를 쉽게 설명하자면 예를 들어 전세집을 힘들게 구했다고 치자. 그런데 전세가 많이 올라 가진 돈으로는 부족한 경우 대출을 받기 위해 은행에 전세자금 대출을 요청할 경우 은행은 이를 위해 두가지 보험을 가입한다.
이 보험으로 대출 리스크를 헷징함. 첫번째는 보증보험인데 대출금이 손실되면 보증보험사에서 보상을 해주는 것이고, 대신 돈을 빌리는 사람은 전세금을 반환 청구할 권리를 보증보험사에 양도해줘야 한다. 즉, 전세계약이 끝나도 내가 돈을 받는 게 아니라 보증보험사에서 돈을 먼저 받게 된다고 보면 됨.
두 번째는 권리보험 가입인데 이는 혹시 계약서를 위조했거나 각종 사기가 발생 시 대비해서 가입함. 이런 경우 권리 보험사에서 보상을 해주는데 그리고 이 두 보험사는 바로 보험가입을 시켜주지 않는다. 전세물건을 조사 후 하자가 없는지 먼저 파악하는데 이때 바로 리파인의 역할이 나온다.
이 보험사들이 리파인에게 조사를 의뢰하는데 그럼 리파인은 등기부등본부터 임대인까지 전반적인 조사를 시작함. 그리고 문제가 없으면 두 보험사에게 괜찮다고 알려주고, 보험사들은 은행에게 보험을 가입시키고 은행은 전세자금이 필요한 사람에게 대출을 해주는 구조이다. 이것이 전세자금 대출 과정임.
이 과정안에서 리파인은 조사에 따른 용역 비용이 주 수입원이라고 이해하면 됨. 그리고 대출의 큰 비중을 차지하는 주택담보대출은 권리조사의 니즈가 크지 않음. 왜냐하면 담보를 잡고 대출을 실행해 굳이 권리조사가 필요 없음. 문제 발생 시 담보 저당권을 행사하면 됨. 그래서 담보가 없는 전세대출에는 권리조사가 필수이고 리파인도 수익의 대부분이 전세대출의 권리조사에 발생한다.
그리고 이 모든 과정이 전부 IT로 연결되어 있는데 그래서 대출 받아본 사람들은 알겠지만 그리 오랜 시간이 걸리지 않는다. 등기부 열람처럼 온라인 조사가 가능한 서비스들은 약 1분 정도의 시간으로 바로 확인이 가능하고, 유선이라던지 방문이 필요한 조사에만 사람이 투입되면서 약간의 시간이 걸림.
그리고 이런 과정을 주도적으로 시장에 도입한게 리파인인데 그러다 보니 시장을 독점하고 있는 수준이다. 경쟁사가 있지만 리파인의 매출 규모가 넘사벽임. 권리조사 시장을 과점하고 있는 기업임.
게다가 리파인은 향후 기회요인이 있다. 최근 전세보증금을 못돌려 받는 사례가 상당히 많아지고 있는데 갭 투자를 하는 집주인들이 자금유통이 막히면 배를 째는 경우가 허다함. 그래서 이런 전세보증금 반환을 보증해주는 보험이 있는데 잠깐 소개하자면 아래 표와 같이 세 군데에서 판매를 하고 있다.
| 구분 | 보증금액 제한 (아파트 기준) |
보험료율 (1년, 아파트 기준) |
전세금 3억 원 기준 보험료 (2년) |
| SGI (서울보증보험) |
제한 없음 | 0.192% | 1,152,200원 |
| HUG (주택도시보증공사) |
수도권 7억 원 이하 기타지역 5억 원 이하 |
0.128% | 768,000원 |
| HF (한국주택금융공사) |
수도권 5억 원 이하 기타지역 3억 원 이하 |
0.07% | 420,000원 |
가입은 카카오나 네이버에서도 가능한데 전세 보증금액 제한이 각각 있고 아파트 기준으로 3억 원의 전세금에 대한 보험을 가입하면 2년 기준으로 약 42만 원 ~ 115만 원 보험료가 나온다. 보험 가입 시 한번만 내는 일시납 구조의 보험인데 금액이 좀 부담스럽기는 하다.
그래도 몇 억원의 전세보증금이 잘못되는 것보다는 나으니 가입자 비율이 크게 오르고 있다. 다만 아직까지 국내 전세가구의 85%가 미가입되어 있음. 그래서 이런 보험 가입률이 조금씩 오르면서 권리조사 의뢰가 확대되는 요인으로 기대 중임. 그리고 이 보험을 이제는 임대사업자는 의무적으로 가입해야 된다.
금년 8월부터 전세로 임대인을 모집 시 임대사업자는 의무적으로 이 보험을 가입해야 되는 법이 시행됨. 그래서 이런 강제 가입되는 보험으로 인해서 리파인은 향후 실적이 더 확대될거라 기대하고 있음.
리파인 공모자금
전세라는 제도는 사실 전 세계에서 한국만 있는 독특한 제도이다. 그리고 한국도 금리가 낮아서 사실 이제 갭투자하는 사람들 빼고는 월세나 반전세로 전환하고 싶어 함. 그리고 정부가 전세자금까지 대출을 규제한다는 말이 나오고 있는데 그럼 이 시기에 전세를 구해야 되는 사람들이 어려운 상황인데 마지막으로 주택 가격도 급격하게 올라 아직도 여건이 되는 사람들은 영끌로 주택을 구매하고 있다.
그러다 보니 전세 물건이 점점 줄어들 확률이 큰데 이 부분은 향후 리파인 실적에 부정적인 요소로 작용될듯함. 그래서 회사도 이렇게 권리조사에 집중된 매출 비중을 다변화하고자 하는데 일단 이번 공모자금을 대부분 IT 인프라 확대에 쓴다. 약 900억 원이라는 큰돈을 투자할 계획인데
그중에서도 회사는 집파인이라는 앱을 고도화하려는 계획을 가지고 있다. 집파인을 직접 써보니 크게 두 가지 기능이다. 내가 사는 집에 등기부의 정보가 변동되면 알림이 옴. 그리고 무료로 간단히 부동산 관련된 상담을 해주고 있다. 그중에서 이 등기부 정보가 변동되는 것을 알려주는 것은 전세로 사는 사람들에게 큰 도움이 될 것 같음.
혹시 나 몰래 집주인이 내가 사는 집을 가지고 장닌치는 것을 즉시 알 수 있으니 말이다. 그래서 전세로 거주하는 사람들은 꽤 유용하게 사용할 수 있는 앱이라는 생각이 든다. 그리고 회사는 이 집파인을 현재는 무료로 서비스하면서 가입자를 모으고 있는데 향후 여기에 부동산 서비스도 포함시키고 또 대출이나 이사 등의 다양한 서비스를 포함하면서 이 어플을 프롭테크로 성장시키는 것을 목표로 하고 있다. 그래서 공모자금 중 일부도 앱 고도화에 사용할 계획임.
리파인 재무현황
이 회사는 무차입 수준으로 운영중인데 유동비율 542%, 부채비율은 24%이다. 특히 20년부터 이익이 큰 폭으로 늘었는데 인상적인 부분은 이익률이다. 금년 기준 약 30% 이상 이익인데 원가가 인건비 외에는 거의 없다 보니 영업 수익이 커지면 이익률이 급격하게 커지는 사업구조를 갖춤.
리파인 공모주
이제 청약 정보에 대해 알아보자. 리파인 청약 일정은 10월 20일 ~ 21일, 10월 3주 차 세 번째로 청약하는 종목인데 이 종목에 보유자금을 전부 활용해 비례 청약 시 지앤비에스엔지니어링, 엔켐 두 종목은 비례청약을 하지 못하는 일정이다. 계획을 잘 세워야 한다.
| 구분 | 비율 | |
| 공모주식수 | 신주모집 | 4,330,000주 |
| 공모가 | 희망상단 | 24,000원 |
| 모집금액 | 1,039억 원 | |
총 모집 수량은 433만주이다. 그래서 희망 상단 공모가 기준 모집금액이 1천억 원이 넘는데 공모 규모가 회사 사이즈에 비해 너무 크다고 본다. 요즘 공모주 시장도 분위기가 좋지 않아 이렇게 큰 규모의 공모주를 잘 소화할지 걱정임. 이런 큰 사이즈의 공모가 단점으로 작용될 확률이 있다고 본다.
433만 주 중 일반투자자에게는 약 108만 주를 배정하고 우리 사주조합에게도 5% 비중으로 배정함. 주관사는 kb증권인데 평소 쓰지 않았다면 일반 한도가 50%로 축소된다 그래서 청약 한도는 18,000주이고 전부 넣으려면 증거금은 약 2억 1천6백만 원이 필요함. 그리고 수수료 1,500원 있다. 비대면이나 은행에서 kb증권 계좌를 만들면 청약 당일에 계좌개설하고 청약 신청도 가능함.
리파인의 상장일 유통물량은 약 806만주인데 비중으로 46.4%로 많은 편이다. 기존 주주 물량도 유통물량의 약 절반 수준인 395만 주임. 그러므로 상장일 유통물량은 리파인의 단점임.
이제 공모가 산정 과정을 보자. 유사기업으로 nice평가정보, sci평가정보, Rightmove, Purplebricks 총 4곳을 선정했는데 국내 상장사 중 리파인과 유사한 사업을 하는 기업은 없다. 그래서 신용평가사 두 종목을 포함했고, 영국에서 부동산 사업을 하는 회사 2개를 포함시킴.
피어그룹의 평균 PER은 28.7이었는데 리파인의 최근 4분기 순이익 177억 원을 공모가 산정에 반영했고, 주당 평가가액으로는 29,300원을 도출함. 그리고 희망 상단 기준 할인율 17.6%를 적용해 24,000원을 상단 공모가로 책정하게 되는데 유사한 사업을 하는 종목과 비교할 수 없으니 적정 공모가 여부를 파악하기가 쉽지는 않아 수요예측 결과를 기다려봐야 한다.
리파인을 장단점으로 나누어 보면 먼저 장점으로는 시장을 독점하고 있는 수준이다. 그리고 재무상태가 탄탄하고 이익률도 높은 기업임. 보증금반환 보험을 의무 가입해야 되는 등의 정부 정책의 수혜가 기대되고 있음.
단점으로는 상장일 유통물량이 많고 회사 재무 사이즈에 비해 규모가 큰 편이다. 그리고 향후 전세시장이 한국에서 축소될 경우 회사의 케시카우가 손상될 수 있음. 그러므로 매출 비중 다변화는 필수이다.
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